最高人民法院关于不动产抵押权善意取得的答复及判决书

最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复

（[2003]民二他字第26号）

辽宁省高级人民法院：

      你院（2002）辽民三初字第12号请示收悉。经研究，答复如下：

      从你院请示材料看，依据大连市中级人民法院（1999）大民初字第160号民事调解书、大连市房地产管理局大房局管字（2000）16号文件以及大连市中级人民法院（2002）大行再字第21号行政判决书，中大大厦9－15层的产权确系中国大连国际经济技术合作集团有限公司（以下简称大连国际）所有，大连中大集团公司（以下简称中大集团）未经大连国际的同意将中大大厦整体抵押给债权人中国农业银行大连市分行友好支行（以下简称友好支行）的行为，属于无权处分行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，抵押合同涉及无权处分部分无效。但鉴于中大大厦在抵押时的全部产权登记在中大集团名下，不动产登记具有权利推定效力，因此，如无证据证明友好支行在接受抵押时对中大大厦9－15层产权的真实状况为明知或应知的，友好支行可以善意取得对中大大厦9－15层的抵押权。你院应当在查明案件事实，尤其是债权人在接受抵押时是否属于善意的基础上，妥善处理该案。

此复

2003年11月24日

中国大连国际经济技术合作集团有限公司与中国农业银行大连市友好支行等借款合同抵押担保纠纷上诉案

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2004)民二终字第70号

上诉人（原审第三人）：中国大连国际经济技术合作集团有限公司。

法定代表人：朱明义，该公司董事长。

委托代理人：李学勇，该公司法律顾问。

委托代理人：宋嘉琳，北京万思恒律师事务所长春分所律师。

被上诉人（原审原告）：中国农业银行大连市友好支行。

负责人：王永伟，该行行长。

委托代理人：张岳令，该行法律顾问。

被上诉人（原审被告）：大连中大集团公司。

法定代表人：张建超，该公司董事长。

委托代理人：曹斌，该公司职员。

委托代理人：王云飞，该公司法律顾问。

      中国农业银行大连市友好支行为与大连中大集团公司借款合同抵押担保纠纷一案于2000年6月5日向辽宁省高级人民法院提起诉讼。2000年12月18日，原审法院作出（2000）辽经初字第18号民事判决。中国农业银行大连市友好支行不服该民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年12月31日将本案发回重审。原审法院于2003年12月12日作出（2002）辽民三初字第12号民事判决，原审第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司不服该民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周帆担任审判长，审判员贾纬、代理审判员沙玲参加的合议庭进行了审理，书记员张雪楳担任记录。本案现已审理终结。

      辽宁省高级人民法院经审理查明，1997年4月29日，中国农业银行大连市友好支行（以下简称友好支行）与大连中大集团公司（以下简称中大公司）签订一份农银抵借字97第0429号最高限额抵押担保借款合同，约定，自1997年4月29日起至2000年4月28日止，友好支行向中大公司提供最高限额不超过85, 000, 000元的贷款，每笔贷款的金额、期限、利率、用途、还款方式以借款借据为准，借款借据是该合同的组成部分，具有同等法律效力；中大公司以大连市中山区五五路五号房产作为本合同载明的借款的抵押物，贷款到期后，中大公司不能归还时，由友好支行按规定程序处理抵押物。1997年8月18日，大连市房地产交易市场就上述抵押物办理了抵押登记。1999年2月14日，友好支行与中大公司又签订农银抵借字99第D0214号最高限额抵押担保借款合同。合同约定，1999年2月14日至2001年11月14日止，友好支行向中大公司提供最高限额不超过2, 000, 000元人民币的贷款，每笔借款金额、期限、利率、用途、还款方式等以借款借据为准，借款借据是本合同的组成部分，具有同等法律效力。中大公司以中大大厦的变电所为抵押物。1999年6月1日，大连市房地产交易市场为上述抵押物办理了抵押登记。从1995年9月6日到1999年2月14日，友好支行共向中大公司发放了11笔人民币及美元贷款，具体为：1．1995年9月6日两笔，一笔8, 850, 000元人民币，一笔7, 000, 000元人民币。两份借款借据均载明，贷出日期是1995年9月6日，到期日为1996年9月，利率为月息12.06‰。2．1995年9月22日贷出130, 000元人民币，1996年9月21日到期，利率为月息12.06‰。3．1996年8月29日贷出5, 000,000元人民币，1997年8月28日到期，利率为月息12.06‰。4．1996年12月29日贷出3, 000, 000元人民币，1997年12月29日到期，借款利率为月息9.24‰。5．1997年5月7日贷出2, 000, 000元人民币，1998年5月6日到期，利率为月息9.24‰。6．1997年8月19日贷出300, 0000元人民币，1998年8月18日到期，利率为月息9.24‰。7．1996年12月27日贷出两笔，一笔4, 115,000美元，一笔1, 860, 000美元。相应的两份借款借据均载明，贷出日期是1996年12月27日，到期日为1997年12月26日，利率为年息10.95‰。8．1996年12月31日贷出380, 000美元，1997年12月30日到期，利率为年息10.05％。9．1999年2月14日贷出2, 000, 000元人民币，1999年11月14日到期，利率为月息6.39‰。1999年8月18日，友好支行分别向中大公司发出11份逾期贷款催收通知书，中大公司分别盖章确认。同日，友好支行与中大公司签订一份确认书，对1995年9月6日至1999年2月14日发生的十一笔借款进行了确认。确认书载明：“截止1999年8月18日，中大公司从友好支行借款本外币合计人民币80, 890, 000元（其中人民币28, 280, 000元，美元6,360, 000元），以上贷款经确认，均属农银抵借字97第0429号最高限额抵押担保借款合同中最高限额85, 000, 001）元人民币范围之内的贷款。该贷款已用位于中山区五五路5号的房屋作抵押，并办理了房屋抵押登记。”上述事实，有两份最高限额抵押担保借款合同、十一份借款借据、房屋他项权证二份、十一份逾期贷款催收通知书、确认书等在卷为证，并经当庭质证。友好支行依约履行了发放贷款义务，而中大公司没有如期偿还贷款本息。为此，友好支行诉至辽宁省高级人民法院，请求判令：1．中大公司偿还8089万元人民币借款本金及利息；2．确认农银抵借字97第0429号、99第D0214号最高额抵押借款合同有效；中大公司如不能偿还，责令中大公司将抵押物中大大厦及变电所折价给友好支行；3．如友好支行不能完全实现抵押权，第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司（以下简称大连国际）承担连带赔偿责任；4．中大公司、第三人大连国际立即停止侵害抵押权，排除妨碍；5．由中大公司、第三人大连国际承担本案诉讼费和保全费。

      原审另查明，1991年5月30日，大连北海船务公司（以下简称北海公司、是中大公司的前身）与大连国际就联建大连市中山区五五路七号十五层大楼“远洋船员公寓综合服务楼”一事，达成协议，约定：北海公司同意将联建主楼的第九层至十五层归大连国际使用，大连国际投资总金额约为6, 400, 000元人民币（确切金额待全部工程完成后，按实际发生决算金额再做结算），大连国际投资楼层产权，归大连国际所有；大连国际要在5月末向北海公司交付2, 000, 000元人民币资产联建费，6月10日前付1, 000, 000元人民币，10月末再付3,000，000元人民币，余款待竣工结算后一次付清；该协议还对装修、楼内公用部分的使用等进行了约定。1991年6月4日，北海公司与大连市房屋建设开发公司住宅分公司（以下简称住宅公司）就集资改造危险房解决办公用房一事达成协议，约定：集资改造区域规划图7号楼，建筑面积约11,000平方米（含地下人防工程）；办公楼为框架十五层、九层、砖混两层；房层造价每平方米按建筑面积计算1, 860元整；协议签订后北海公司需将订金5,000, 000元存入住宅银行，6月10日前再付5, 000, 000元给住宅公司做工程款，7月15日、8月15日每月付2, 000, 000元给住宅公司，9月至11月末付5, 000, 000元；1991年12月30日前按现有图纸竣工。上述协议签订后，大连国际从1991年6月5日至1993年5月31日共支付购房款和电梯款10, 773,180元人民币。以上事实，有1991年5月30日协议书、1991年6月4日协议书及大连国际的付款凭证等在卷为证，并经当庭质证。

1994年12月27日，中大公司以与住宅公司签订买卖合同的名义，将中大大厦的全部产权办至自己名下，取得了房产执照，并于1997年4月29日以中大大厦为抵押物与友好支行签订了最高额抵押借款合同。1998年4月，根据大连市政府的协调意见，中大大厦的9-15层房屋产权调换给大连市物资总公司，而后大连市物资总公司又将其中部分房屋有偿转让给大连碧海企业集团等四家单位。大连国际就中大大厦的权属纠纷，于1999年诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2000年1月以（1999）大民初字第160号民事调解书，将中大大厦9-15层产权确认给大连国际所有。同年3月1日，大连市房地产管理局下发大房局管字（2000）16号文件，认为中大公司隐瞒与大连国际联建房屋的事实，单方将中大大厦产权办至自己名下，领取大房执中字第05421号房产执照，构成侵权。决定：1．由市房地产登记发证中心公告撤销大连中大集团公司大房执中字第05421号房产执照；2．由大连中大集团公司申请到房地产登记发证中心办理房屋变更登记手续；3．由市物资总公司以及大连碧海企业集团等四个单位出具相关文件资料到房地产交易所和房地产登记发证中心办理房屋登记确权手续。2000年6月27日，大连市房地产登记发证中心在大连日报登发（2000）大登公字总第132号公告：1．撤销大连中大集团公司坐落在中山区五五路五号（中大大厦）的大房执中字第05421号房产执照；2．大连中大集团公司到房地产登记发证中心申请办理所属部分的房屋变更登记手续；3．市物资总公司以及大连碧海企业集团等四个单位出具相关文件资料，到房地产登记发证中心办理所属部分的房屋登记确权手续。以上事实，有大连市政府的会议纪要、大连中院（1999）大民初字第160号民事调解书、大连市房地产管理局大房局管字（2000）16号文件、大连市房地产登记发证中心（2000）大登公字总第132号公告等在卷，并经当庭质证。友好支行对大连市房产局撤销中大公司大房执字第05421号房产执照的行政行为不服，向大连市中山区法院提起行政诉讼。大连市中山区法院判决：撤销大连市房产局于2000年6月27日作出的撤销大连中大集团公司坐落于中山区五五路5号（中大大厦）的大房执字第05421号房产执照的决定。大连市房产局对此不服，向大连中院提起上诉。大连中院于2002年8月6日作出二审行政判决，维持中山区法院的一审行政判决，驳回大连市房产局的上诉。2003年2月13日，大连中院下发大行再字第21号行政判决书，撤销了大连市中山区法院（2000）中行初字第24号行政判决和大连中院（2001）大行终字第107号行政判决，确认大连市房地产管理局“撤销大连中大集团公司坐落在中山区五五路五号（中大大厦）的大房执中字第05421号《房产执照》”的行政行为有效。

原审期间，原友好支行国际业务部副总经理晏兴海出具证言称，在中大公司办理贷款的时候，听大连国际的财务负责人李丽说中大大厦9-15层的产权是大连国际的，并且他也相信李丽说的。原中大公司的法人代表崔天佐于2001年9月6日的证言、现中大公司法人代表张建超2001年8月8日的证言，都证明在中大公司贷款的时候，友好支行对大连国际在中大大厦拥有部分产权是非常清楚的。大连国际还举出十几份大连国际与友好支行的借款合同，证明大连国际作为友好支行的客户，友好支行对大连国际的资产状况是清楚的，其也应当知道大连国际对中大大厦的9-15层拥有产权。

      原审法院经审理认为，友好支行与中大公司签订的借款合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。中大公司未按借款合同的约定如期偿还借款，应承担相应的违约责任。中大公司持房屋管理机关核发的产权证，与友好支行签订（97）农银抵借字第0429号抵押合同，并到房地产登记机关办理抵押登记。鉴于中大大厦在抵押时的全部产权登记在中大公司名下，中大公司的产权证是产权登记机关依法定程序核发的，产权证载明中大公司是中大大厦的唯一产权人，友好支行基于对房屋管理机关的信任和登记的公信力，而与中大公司签订借款抵押合同。抵押登记具有权力推定效力，通过国家行政机关对所有人产生公告效力。晏兴海的证言证明不了友好支行对大连国际拥有中大大厦的部分产权是明知的，原中大公司法人代表崔天佐和现中大公司法人代表张建超因与本案有利害关系，故对其证言不予采信，并且证言的效力与房产权证这一国家证明的效力不能同日而语。至于大连国际所提供的其与友好支付签订的十几份借款合同，更证明不了友好支行对大连国际在中大大厦里享有部分产权是明知的。因此，现有证据证明不了友好支行的抵押行为不是善意行为。（97）农银抵借字第0429号抵押合同的一切形式要件合法，抵押合同合法有效，友好支行对抵押物中大大厦享有优先受偿权。友好支行与中大公司签订农银抵借字99第D0214号最高限额抵押借款合同后，当事人之间并未在此最高限额抵押合同项下签订借款合同，没有发生借款业务。因此，友好支行请求确认农银抵借字99第D0214号最高限额抵押借款合同的效力没有现实意义，该院对农银抵借字99第