小区业主委员会不履职，如何维护业主权益？

小区业主委员会不履职，如何维护业主权益？

笔者  董彦丹律师

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“业委会”一词对大家来说并不陌生，也不乏基本的认识，然而，业主委员会出现怠于履职、不履职，甚至严重侵害业主权益的情况也屡见不鲜。本文就业主合法选举产生的业委会不履职时，业主如何维护自身在物业管理活动中的合法权利的问题提供以下法律指引，希望对你有所帮助。

根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。因此，业主委员会是全体业主行使投票表决权民选产生的授权主体，业主委员会作出的决定，对全体业主具有约束力。若业委会在法定任期内不履行业主大会赋予职责的情形有哪些呢？

第一种情形是业委会不按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议或临时会议，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条：“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”的规定，此时业主可向小区所在的区、县房管局或者小区所在街道办、乡镇政府反映，由其责令业委会限期召开业主大会，业委会仍不召开的，则小区所在居委会可以组织召开业主大会。

第二种情形是业委会在规定时间内不组织换届选举的，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。”的规定，可由小区所在地的区、县房管局或者街道办、乡镇政府责令业委会限期组织换届选举，业委会不组织的，则可由小区所在地的居委会组织换届选举。

第三种情形是因客观原因未能选举产生业委会或者业委会委员人数不足总数的二分之一、新一届业委会未产生前，没有履职主体的，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，此时可由小区所在地的居委会代行业委会的职责。

以上是笔者为您提供的关于小区业主面对业委会不履职的情况如何行权的法律指引，业主可依不同情况行使相应的救济权利，以避免因业主未及时行权导致更加严重的损害后果。